Erfüllungsgarantie beim Hausbau

Januar 17th, 2016

Ihre 5. Hausbauerfolgsformel im Ratgeber-eBook Die ultimative Hausbau Erfolgsformel lautet „keine unbesicherten Vorauszahlungen“, und Sie raten dazu, sich von der ausführenden Firma eine „Erfüllungsgarantie“ geben zu lassen.

Was ist damit gemeint?

Vielen Dank im Voraus

Magnus

Antwort

Hallo Magnus,

in Zusammenhang mit Ihrer Frage zur Erfüllungsgarantie empfehle ich Ihnen, sich bei Bedarf einfach von Ihrer finanzierenden Bank informieren zu lassen. Vorweg kann ich Ihnen aber gerne kurz erklären, was eine Erfüllungsgarantie ist:

Die Erfüllungsgarantie sichert den Bauherr und Käufer für den Fall ab, dass der Verkäufer den vertraglich vereinbarten Pflichten nur teilweise oder gar nicht nachkommt. Im Unterschied zur Liefergarantie sowie zur Gewährleistungsgarantie, durch die lediglich die Erfüllung einzelner Pflichten abgesichert wird, hat die Erfüllungsgarantie die Gesamterfüllung eines vereinbarten Vertrages zum Gegenstand.

Um Sie wirklich konkret beraten zu können, müsste ich Ihr Bauvorhaben und die damit verbundenen Vertragswerke kennen, was aber nicht der Fall ist. Tatsache ist, dass eine Erfüllungsgarantie ein besonderes Instrument ist, welches allerdings nicht immer zwingend erforderlich ist. Ich selbst empfehle eine Erfüllungsgarantie eigentlich immer nur aus einem einzigen (wichtigen) Grund:

Die Erfüllungsgarantie (über ca. 10% des Auftragsvolumens) ist für private Bauherrn eine einfache, wirkungsvolle und vor allem kostengünstige Möglichkeit, die Bonität eines Hausanbieters zu „hinterfragen“. Für seriöse Unternehmen mit guter Bonität stellt eine Erfüllungsgarantie jedenfalls keinerlei Problem dar. Verweigert ein Unternehmen allerdings – aus welchen Gründen auch immer – eine Erfüllungsgarantie, kann das ein erstes Zeichen eines Liquiditätsproblems sein. Die Erfüllungsgarantie schränkt nämlich den Kreditrahmen des Unternehmens ein. Für den Unternehmer ist eine Erfüllungsgarantie also mit einer Barzahlung gleichzusetzen.

Eine in der Baupraxis gängige Alternative zur Erfüllungsgarantie ist der Deckungsrücklass, welcher normalerweise zwischen 7 und (empfehlenswert) 10% der jeweiligen Abrechnungssumme liegt. Dieser Deckungsrücklass wird auch gerne Mängelreserve genannt. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass das Bauvorhaben nach tatsächlichen Mengen (nach Aufmaß) abgerechnet wird. Bei jeder Rechnung (Teilrechnungen und Schlussrechnung) wird daher vom Auftraggeber (von Ihnen als Bauherr) ein Deckungsrücklass einbehalten. Dieser Deckungsrücklass wird nach der Legung der Schlussrechnung erst dann an das ausführende Unternehmen ausbezahlt, wenn das Unternehmen dafür eine Bankgarantie in der Höhe des Deckungsrücklasses vorlegt.

Grundsätzlich geht es also immer darum, ein Gleichgewicht zwischen der vom Unternehmen erbrachten Leistung und der dafür vom Bauherrrn geleisteten Zahlung herzustellen.

Bei Pauschalaufträgen sorgt dafür ein Zahlungsplan, wobei hier die sicherste Lösung ist, den jeweiligen Baufortschritt von einem Bausachverständiger prüfen zu lassen (zuerst Baufortschritt-Bestätigung, dann Zahlung). Bei Aufträgen, die nach Aufmaß abgerechnet werden, muss „lediglich“ geprüft werden, ob die verrechneten Listungen auch tatsächlich (mängelfrei) erbracht wurden. Ist das der Fall, liegt also keine unbesicherte Vorauszahlung vor, weil ja die erbrachte Leistung den Gegenwert darstellt.

Um all diese Abrechnungs-Varianten, die nicht selten mit einem nicht unbeträchtlichen Aufwand verbunden sind, zu verhindern, bieten übrigens einige Hausanbieter schon eine ganz andere (sichere) Finanzierungsvariante an: Der Bauherr übergibt dem Hausanbieter eine unwiderrufliche Bankgarantie über die gesamte Auftragssumme und diese Bankgarantie wird erst dann „gezogen“, wenn das Haus komplett (mängelfrei) fertiggestellt und an den Bauherrn übergeben wurde. Dazwischen gibt es keinerlei Abrechnungen. Diese Variante ist eigentlich absolut sicher. Zuerst das Haus, dann das Geld. Im schlimmsten Fall wird – aus welchen Gründen (z.B. durch Insolvenz) auch immer – das Haus nicht fertig. In diesem Fall haben Sie dann aber auch nichts für das (halbfertige) Haus bezahlt.

Ob aber immer alles so einfach geht, hängt immer von den Vertragspartnern ab. Am besten sprechen Sie allfällige Bedenken immer direkt gegenüber dem Hausanbieter aus. Seriöse Firmen werden alles tun, um aus Ihnen einen zufriedenen Kunden zu machen. Wenn man nicht auf Ihre Wünsche oder Bedenken eingeht oder nicht eingehen kann, gibt es immer auch andere (bessere) Hausanbieter.

Mehr Erfolg beim Hausbau!

Wilfried Ritter
Autor und Herausgeber

Quelle:

http://www.haus-selber-bauen.com

Kanal geht mitten durch meinem Grund

September 27th, 2015

von Konrad
(Bayern)

Wir sind noch ganz am Anfang aber haben schon das erste massive Problem: Wir haben gerade ein Grundstück erworben welches wir bebauen wollen. Nachdem unser Architekt die Abwasserplanung machen wollte und dazu die Pläne anforderte traf uns der Schlag!

Mitten durch unser geplantes Haus führt eine Abwasserleitung/Kanal der nicht im Grundbuch eingetragen ist. Was können wir tun? Das Haus kann auf Grund des recht kleinen Grundstücks nicht umgeplant werden. Der Kanal würde immer unser Haus treffen!

Wir haben heute einen Termin bei der Gemeinde – was können wir fordern? Wie ist die Rechtslage? Wir wissen das erst seit gestern – am Montag nächste Woche wollten wir unsere Baupläne zur Genehmigung einreichen!

Über eine schnelle Antwort wären wir sehr dankbar.

Liebe Grüße,
Konrad

Antwort

Hallo Konrad,

wenn ich Ihnen jetzt sage, dass es in jedem Fall besser gewesen wäre, schon vor dem Erwerb des Grundstücks entsprechende Erkundigungen einzuholen, hilft Ihnen das jetzt im Nachhinein leider nicht weiter. Aber ich erwähne das trotzdem, weil dadurch vielleicht andere Leser meiner Bauherrn-Webseite rechtzeitig auf ein vermeidbares Problem aufmerksam gemacht werden können.

Nun aber zu Ihren Fragen, die bei mir – bitte nicht böse sein – gleich zu Beginn einige Gegenfragen aufwerfen:

Was sagt Ihr Architekt zu dem Problem? Hat Ihr Architekt nicht ohnehin sofort alles in die Wege geleitet, um das Problem FÜR Sie rechtssicher zu lösen? Hat der Grundsücksverkäufer mit Sicherheit nichts vom bestehenden Kanal auf dessen Grund gewusst? Hat der Vertragserrichter davon gewusst?

Ich gehe jedenfalls davon aus, dass sich der Vertragserrichter durch Einsicht beim Grundbuch vergewissert hat, dass keine Dienstbarkeiten eingetragen sind, welche die Nutzung des Grundstücks einschränken. Andernfalls hätte diese Dienstbarkeit (z.B. Nutzungsrecht durch Gemeinde für Kanal) ja in Ihrem Kaufvertrag stehen müssen. Und wenn Sie das gewusst hätten, hätten Sie wohl nicht gleich gekauft …

Wie auch immer: Ohne die Umstände für den vorhandenen Kanal genau zu kennen, kann ich leider keine verbindlichen Aussagen machen. Eine Klärung der Angelegenhiet kann daher nur beim zuständigen Gemeindeamt erfolgen – den Termin haben Sie ja bereits vereinbart.

Ich

weiß zwar jetzt nicht, welches Vertragsverhältnis Sie mit Ihrem Architekt haben – aber wenn Ihr Architekt den Auftrag für die Planung Ihres Hauses hat, MUSS auch der Architekt als Ihr offizieller Vertreter gegenüber den Baubehörden an diesem Termin unbedingt teilnehmen und FÜR Sie eine Lösung erarbeiten. In Wahrheit sind Sie als Bauherr also lediglich „Zuhörer“, weil Ihr Architekt in Ihrem Auftrag ohnehin alles klären sollte.

Die Rechtslage ist dabei eigentlich klar: Entweder es gibt – auf welcher rechtlichen Grundlage auch immer – eine Dienstbarkeit für den Kanal auf Ihrem Grundstück oder nicht. Wenn es, wovon ich hier ausgehe, KEINE Dienstbarkeit gibt, haben Sie Anspruch auf ein in jeder Hinsicht lastenfreies Grundstück.

Daraus folgt auch, dass der Kanal vom derzeitigen Nutzer (z.B. der Gemeinde) auf dessen Kosten entfernt, umgelegt (z.B. auf angrenzendes öffentliches Gut) oder Ihrem geplanten Haus entsprechend umgebaut oder angepasst werden muss.

Bei der Gemeinde sind jedenfalls folgende Punkte zu klären:

# 1. Welchen Zweck hat der Kanal überhaupt?
# 2. Ist der Kanal überhaupt in Betrieb?
# 3. Wer profitiert derzeit vom Kanal?
# 4. Welche Objekte (ausser Ihrem gelanten Haus) werden mit dem Kanal aufgeschlossen?
# 5. Ist der Kanal ein öffentlicher Kanal? Wenn ja – welches erworbene Recht hat die Gemeinde, das Grundstück für den Kanal zu nutzen?
# 6. Wenn die Gemeinde ein erworbenes Recht hat: Warum wurde das IHNEN beim Kauf des Grundstücks verschwiegen? (Rechtliche Prüfung Rücktrittsrecht).
# 7. Kann der Kanal für Ihren erforderlichen Kanalanschluss verwendet und entsprechend adaptiert werden?

Normalerweise liegt es vorrangig im Interesse der Gemeinde, mit Ihnen eine schnelle und möglichst unbürokratische Lösung zu erarbeiten, mit der alle Beteiligten zufrieden sind. Sollte es aber – aus welchen Gründen auch immer – keine Lösung für das Problem geben, empfehle ich Ihnen, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens mit der Klärung der Angelegenheit zu betrauen.

In diesem Sinne hoffe ich, dass alles gut für Sie ausgeht. Meiner Meinung nach stehen die Vorzeichen für eine positive Lösung ganz gut.

Mehr Erfolg beim Hausbau!

Wilfried Ritter
Autor und Herausgeber
———
HausbauManager.com
BaukostenManager.com

 

zum Artikel:

http://www.haus-selber-bauen.com/kanal-geht-mitten-durch-meinem-grund.html

Baukosten Holz-Fertigbau

Dezember 30th, 2014

von Lukas
(Österreich)

Ich versuche gerade, für meine Bank den Eigenanteil unseres Bauvorhabens zu berechnen. Dabei finde ich nirgends Angaben zu folgendem Bauabschnitt:

Bauart – Holzständer Fertigbau

Ich werde in Eigenleistung alle Innenwände mit Dämmung versehen und mittels OSB- und Gipskartonplatten verschließen. Es handelt sich dabei um ein 160m² großes, zweistöckiges Einfamilienhaus. Wie groß kann man für diese Arbeit den eingesparten Arbeitslohn, bzw. den Wert an Eigenleistung beziffern?

Für Ihre schnelle Antwort bin ich Ihnen sehr dankbar!

Antwort:

Hallo Lukas,

dass Sie auf meiner Webseite keine Angaben der Kosten für unterschiedliche Bauweisen findet, hat einen guten Grund. Bitte hier nachlesen:

Wie viel kostet ein Haus aus Holz?

Wenn es um die Finanzierung der Baukosten für ein Einfamilienhaus geht, sollten Sie immer daran denken, dass vor allem auch die Banken sehr genau wissen, wie viel ein bezugsfertiges Haus am Ende kosten wird. Für die Banken ist es dabei im Wesentlichen völlig unerheblich, in welcher Bauweise ein Haus errichtet werden soll.

Und ganz wichtig: Bei der Bewertung des Kreditvolumens werden allfällige Eigenleistungen üblicherweise nicht bewertet. Eine Bank geht in der Regel nämlich immer davon aus, dass sich der Kreditwerber in jedem Fall die Gesamtkosten für das geplante Haus leisten können muss – und zwar unabhängig davon, wer das Haus tatsächlich baut.

Ich empfehle Ihnen daher, den Finanzierungsbedarf für Ihr Haus so zu berechnen, als würden Sie selbst keine Eigenleistungen erbringen! Damit haben Sie schon rechtzeitig einen unbedingt erforderlichen Sicherheitspolster für Ihre Baufinanzierung geschaffen. Und wenn Sie dann – was aus vielen Gründen aber überhaupt nicht sicher ist – später durch Eigenleistungen tatsächlich etwas einsparen, umso besser.

Verschwenden Sie daher in der wichtigen Finazierungsphase am besten nicht die Zeit damit, herausfinden zu wollen, wie hoch die Arbeits- und Materialanteile der verschiedenen Bauleistungen tatsächlich sind. Um wirklich exakte Angaben darüber zu bekommen, wie viel alles im Detail kostet, gibt es nämlich ohnehin nur eine einzige Möglichkeit:

Sie müssen über eine professionelle Bauausschreibung für jedes einzelne Gewerk ein Leistungsverzeichnis mit allen nötigen Leistungspositionen (unterteilt in Arbeits- und Materialanteil) erstellen (lassen) und damit von mehreren Firmen vergleichbare Angebote einholen.

Erst dann können Sie zumindest halbwegs feststellen, wie viel im Fall der Fälle IHRE Eigenleistung wert wäre. Die im Angebot ausgewiesenen Kosten für die Arbeitsanteile sind dabei aber NICHT jene Kosten, die IHRE Eigenleistungen bewerten. Diese Arbeitsanteile sind vielmehr die kalkulierten Lohnanteile der ausführenden Profis, die mindestens doppelt so schnell arbeiten wie ein Laie, meistens unterm Strich noch viel schneller.

Und wenn Sie dann auch noch berücksichtigen, dass Firmen beim Materialeinkauf wesentlich günstigere Preise erzielen als Private, können Sie sich vielleicht schon heute „ausrechnen“, dass Sie mit Eigenleistungen am Ende doch nicht so viel einsparen, wie Sie vielleicht anfänglich vermuten …

Werfen Sie bei Bedarf bitte auch einen Blick auf meine Infoseite Die 3 größten Fehler beim Hausbau.

Mehr Erfolg beim Hausbau

Wilfried Ritter
Autor und Herausgeber
———-
BaukostenManager.com
HausbauManager.com

 

Website:

www.haus-selber-bauen.com/baukosten-holzfertigbau.html

Kosten Rohbau

April 24th, 2014

 

Ich habe sehr gute Kontakte zu einem großen Baustoffhändler (mein Sohn arbeitet dort) und könnte daher sehr viele Baustoffe zu sehr guten Konditionen (im Durchschnitt schätzungsweise 15% günstiger als ein umsatzstarkes Bauunternehmen) kaufen, z.B. für den Rohbau Ziegel, Rollokästen etc. )

Mein Problem ist nun, wie ich das mit einem Bauunternehmen (soll den Rohbau ohne Eigenleistung komplett hinstellen) abwickeln kann, ohne dass ich „über den Tisch gezogen werde“, soll heißen mein Einkaufsvorteil landet in der Tasche des Bauunternehmners und ich habe möglicherweise sogar Nachteile bei der Gewährleistung. Continue reading »

BSB-Newsletter / Verbraucherrat: Baurecht / Wenn durch Gutachten Fakten sprechen

April 17th, 2014

Berlin (ots) – Ein schön geplantes Richtfest kann ins Wasser fallen, werden gravierende Schäden am noch unfertigen Haus entdeckt. Oft kann nur ein Gutachten helfen, die Mängel festzuhalten, für Abhilfe zu sorgen oder in einer gerichtlichen Auseinandersetzung Klarheit zu schaffen. Das Problem: zu viel Vertrauen, zu wenig Kontrolle Breite Fugen im Mauerwerk, aus der Bodenplatte ragende Bewehrungseisen, das Küchenfenster um einen halben Meter entgegen dem geplanten Grundriss versetzt – auf Baustellen sind solche Zustände kurz vor dem Richtfest keine Seltenheit. Bauherren vertrauten zuvor Beschwichtigungen der Bauleitung, Unfertigkeiten seien normal und Mängel würden bis zur nächsten Besichtigung behoben sein. Oft bemühen sich Verbraucher am Bau, diese Situation allein zu meistern. Doch sie sind als Laien überfordert, wenn Fakten sprechen müssen. Worauf kommt es an? Continue reading »

Drückendes Wasser im Baugebiet – trotzdem trockener Keller

April 16th, 2014

Ein trockener Keller ist leider keine Selbstverständlichkeit. Und gerade dann, wenn drückendes Grundwasser für die Nässe im Keller verantwortlich ist, verzweifeln viele Hausbesitzer und fühlen sich bei der Trockenlegung ihres Kellers komplett überfordert. Während Häuser üblicherweise oberhalb des Grundwasserspiegels errichtet werden, um Nässe im Haus weitgehend zu vermeiden, ist es manchmal baulich nicht zu vermeiden, dass das Haus Probleme mit dem Grundwasser bekommt. Trotzdem gibt es aber Lösungen, um drückendem Grundwasser im Haus zu begegnen und den Keller wirklich dauerhaft trocken zu bekommen. Die Abdichtung im Keller ist natürlich sehr wichtig. In älteren Bauten ist es oftmals Bitumenpappe, die auch als Teerpappe bezeichnet wird, die für die notwendige Abdichtung sorgt. Wichtig ist hier, dass im Keller gegen die aufsteigende Feuchtigkeit zunächst einmal eine Absicherung erlangt werden kann. Folien sind für die Abdichtung weder sinnvoll noch zulässig, denn die bilden eine Gleitschicht, auf der sich durch den Erddruck das Mauerwerk sehr stark verschieben kann. Effektiv kann eine Abdichtung eines neuen oder auch älteren Kellers durch das Aufspachteln von Bitumendickbeschichtung werden. Continue reading »

Montageschaum: kleben, dichten, befestigen

April 16th, 2014

Sie kleben, füllen und dämmen zugleich: Montageschäume aus Polyurethan sind praktische Helfer beim Einbau von Türen und Fenstern. Bei Bauschaum kommt es nur auf die richtige Dosierung an.

Vielleicht haben Sie das auch schon einmal festgestellt: In manchen Häusern und Wohnungen lassen sich die Zargen der Innentüren locker gegen die Wand drücken – sie sind einfach nicht mehr fest fixiert. Was ist hier geschehen? Weiß man, wie die Türen eingebaut worden sind, kennt man die Antwort: Der Montageschaum hat sich mehr oder weniger aufgelöst. Das wird bei vielen Türen, die vor rund 20 Jahren montiert worden sind, der Fall sein. Kann ich mit leben, werden Sie vielleicht sagen. Continue reading »

Kosten Baustelleneinrichtung

April 15th, 2014

Auch beim privaten Hausbau verursacht die sogenannte Baustelleneinrichtung Kosten. Und diese sind gar nicht so niedrig, wie oft vielleicht angenommen wird. Warum das so ist und wie viel die wichtigsten Detailleistungen der Baustelleneinrichtung tatsächlich kosten, erfahren Sie hier.

Verwenden Sie den praktischen Wegweiser hier unten und Sie kommen direkt zu Ihren gesuchten Informationen. Continue reading »

Oft unterschätze Nebenkosten beim Hausbau

Januar 22nd, 2014

Beim Hausbau und Grundstückskauf können unterschiedliche Kosten anfallen, die im Voraus in diesem Umfang eingeplant wurden. Damit die Nebenkosten nicht die Finanzierung gefährden sollten unbedingt einige grundlegend Nebenkosten miteinkalkuliert werden, die in der Praxis oftmals nicht erfasst oder nur unzureichend berücksichtigt werden.

Schon beim Grundstückskauf entstehen die ersten Nebenkosten
Die Kosten für den Notar können in der Praxis bis zu 2% des Grundstückspreis ausmachen. Wer eine Grundschuldbestellung beim Notar vornehmen lässt, der muss in der Praxis mit 600-700 Euro rechnen, wobei auch die Notarkosten für den Kaufvertrag zu berücksichtigen gilt. Je nach Grundstücksgröße bzw. dem Grundstückswert können die Notarkosten schnell 1000 Euro betragen und eine Gesamtsumme von 16000 Euro schnell überschreiten. Continue reading »

BSB gibt neuen Ratgeber heraus / ABC Elektroinstallation

November 17th, 2013

Berlin (ots) – Haushaltsgeräte, Unterhaltungselektronik, Beleuchtung, Computer, Smartphone, Rollladensteuerung, Sonnenschutzsysteme, Alarmanlagen – immer mehr elektrische Ausstattung im Haus verlangt nach einer wachsenden Zahl von Stromanschlüssen. Aus dem Eigenheim wird zunehmend ein „Smart Home“. Um nicht mit Verlegenheitslösungen wie Verlängerungsschnüren und Steckdosenleisten zu arbeiten, empfiehlt sich eine gründliche Bedarfsermittlung und Planung. Continue reading »